Hallo mooie mensen! Jullie weten dat ik recent een eerste vastgoedbelegging in Amersfoort hebt gekocht. Ik schreef er al een artikel over, over het hoe & waarom. Ook schreef ik een stukje over ‘de spelregels’ van beleggen in vastgoed en waar je rekening mee moet houden. Maar jullie hebben nog een vastgoed rendementsberekening van me tegoed. Welke rekensom heb ik zelf gemaakt en eropna gehouden toen ik mijn eerste vastgoedbelegging deed? Lees en leer!

Simpele ziel

Je kan een hele uitgebreide vastgoed rendementsberekening maken. Waar je tot in de verre jaren gaat uitrekenen wat het je gaat opleveren en waar je rekening houdt met alle aspecten, zoals waardestijging van het pand, huurstijging, risico op leegstand, etcetera. Maar zoals jullie inmiddels weten: ik ben een simpele ziel. Dus ik hield het simpel, en liet naast mijn berekening mijn gut feeling werken.

Dat is sowieso iets wat ik altijd doe en altijd heb gedaan, met elke vorm van zakendoen. Onderbuikgevoel volgen. Omdat ze in corporates graag cijfermatige onderbouwingen willen zien zocht ik er weleens wat relevante data bij, maar veelal ging ik uit van mijn eigen common sense en visie. Pakte meestal verdomd goed uit. Zo hopelijk ook mijn vastgoedbelegging.

Variabelen

Als je een echt goede berekening wilt maken moet je rekening houden met een aantal belangrijke variabelen.

Aankoop

We beginnen bij de aankoop: hierbij is het van belang te weten wat de aankoopprijs is, wat je kwijt gaat zijn aan klussen/opknappen/verbouwen, wat de overdrachtsbelasting is die je betaalt en wat je kwijt bent aan de notaris en eventueel aan de aankoopmakelaar en financieel advies.

Voor mijn appartement was dit als volgt:

Aankoopprijs: €209k

Verbouwing: €8k (lees hier hoe ik voor nog geen €8.000 het hele appartement heb verbouwd)

Belasting van 2%: €4180

Mijn kosten voor de notaris, aankoopmakelaar (inclusief taxatie) en hypotheek aanvraag waren bij elkaar: €3580

Totaal aan eenmalige kosten is dit: €224.760

Maandelijks

Vervolgens ga je ook maandelijkse kosten hebben, zoals VvE en beheer (verhuurmakelaar). Daarnaast reserveer ik een bedrag voor eventueel onderhoud. Bij elkaar opgeteld ben ik maandelijks €204 kwijt.

Financiering

Gaan we naar het stukje financiering. In dit artikel schreef ik al hoe het zit met een financiering voor een tweede hypotheek. Dat betekent dat ik eigen geld heb ingelegd. De bank heeft de aankoopsom voor €160k gefinancierd. Dat betekent dat ik zelf €224.760 – €160.000 = €64.760 aan eigen geld hierin heb gestopt. Ik maak de rendementsberekening op eigen vermogen, dus ik ga zo rekenen met die €64k.

Voor deze financiering betaal ik 3,05% rente en aflossing. Ik heb een annuïtaire hypotheek afgesloten voor dit pand.

De rekensom

Ik betaal de geldverstrekker elke maand €691 aan rente en om mijn hypotheek af te lossen. Daarnaast heb ik €204 aan kosten en reservering. Bij elkaar opgeteld is dit €895 per maand. Maar, van dit bedrag is ook een deel aflossing, dus vermogensopbouw. €298 los ik af, en bouw ik dus op aan vermogen.

De huurprijs die ik kan vragen voor dit appartement is €1295.

€1295 – € 895 = €400 netto kasstroom.

Máár jullie hebben goed opgelet, en snappen dus dat ik de aflossing van €298 optel bij die €400 om mijn rendement te berekenen. Want vermogensopbouw, lange termijn mijn geld meer geld maken, dat is de truc knapperds.

Dus €400 + €298 = €698 bouw ik op aan vermogen per maand.

Jullie lazen net dat ik zelf €64.760 heb ingelegd in dit appartement, dat is mijn eigen vermogen. Dus mijn rendement op eigen vermogen is: (€698 x 10 maanden) / €64.760 x 100 = 10.7% rendement op eigen vermogen!

En daar doe ik het voor!

Kleine noot: ik vermenigvuldig het maandelijks op te bouwen vermogen met 10 maanden in plaats van 12, want ik calculeer af en toe leegstand in.

Niet meegenomen

Als je een echt goede rendementsberekening wil doen moet je hem doortrekken, zolang als de belegging er is. Dan houd je ook rekening met waardestijging van het pand, belastingen en een stijging van de huurprijs. Dit heb ik voor de aankoop nu niet gedaan, maar als ik een slimme rekentool gebruik, en uitga van zowel een gemiddelde waardestijging van het pand per jaar en een gemiddelde huurstijging per jaar van 0,75%, met in acht genomen (kijk mij even chique typen) af en toe leegstand en af en toe een dikke tegenvaller, dan verwacht ik dat over 30 jaar mijn €64k eigen vermogen is gegroeid naar €368k eigen vermogen.

Nou, als dat geen lekker idee is!

Conclusie

Ik vind beleggen in vastgoed naast erg leuk ook prettig, want ik heb vertrouwen in deze soort belegging. Wat er ook gebeurt, hoe hard markten ook crashen, hoe gek de wereld ook gaat worden, we moeten altijd wonen. Mensen hebben altijd onderdak nodig.

Wil jij ook graag beleggen in vastgoed, maar is 64k eigen geld niet haalbaar? Ik ben op dit moment aan het onderzoeken wat alternatieven zijn, los van in indexfondsen of aandelen van bijvoorbeeld Wereldhave beleggen. To be continued!