tiny house vakantiewoning als belegging

Ciao ragazze! Huizen, vastgoed, mi piace, dat hebben we kunnen lezen in bijvoorbeeld dit artikel over mijn eerste vastgoedbelegging. Maar ik ben de laatste tijd ook gegrepen door de tiny houses, dit sluit zo enorm aan bij de FIRE movement, minimalisme en back to basic, stiekem droom ik van wonen in een houten tiny house in het bos. Maar je kan ook een tiny house vakantiewoning als belegging aanschaffen. Dat deden ook Nikkie en Marc. In dit artikel neemt Nikkie je mee in het proces van droom naar werkelijkheid: lees alles over een tiny house vakantiewoning als belegging en hoe Nikkie en Marc hun eerste tiny house genaamd NOYR hebben ontwikkeld.

Tiny house vakantiewoning als belegging: waar begin je?

Eigenlijk is het bij ons heel impulsief gegaan. Ik was op een dag aan het scrollen door Instagram en er kwam een gesponsord bericht voorbij van een moderne tiny house vakantiewoning dat te koop stond als investeringsproject. Ik ben zelf een groot fan van mooie interieurs en huizen én reizen, dus ik klikte verder. Eerst vrij onserieus, maar ik werd toch steeds meer geboeid naarmate ik meer over het huisje las. Ik liet het zien aan mijn vriend Marc en ook hij was enthousiast. We hebben samen een bedrijf waardoor een huis kopen in Utrecht – waar we wonen – nog even geen optie is. We zouden echter toch wel graag wat meer (semi-)passieve inkomstenstromen willen creëren. Ik ben vervolgens dan zo’n type die er eindeloos over door gaat lezen, brochures gaat downloaden en Googlen. En dan ontdek je ook al snel dat er best veel bij komt kijken. Hierbij deel ik de 6 stappen die wij namen voordat we een tiny house vakantiewoning als belegging aankochten.

Pst, Nikkie en Marc zijn eigenaar van Paperdork, en zij schreven ook dit artikel waarin ze je alles uitleggen over belastingen over belegging.

Stap 1 : ga ergens bezichtigen

Bij het downloaden van de uitgebreide brochure van de tiny house van de desbetreffende advertentie hadden we de volgende dag meteen een telefoontje vanuit de salesafdeling. Ja, dit bedrijf had zijn commerciële straatje wel goed op orde. En zo stonden we een week later op het hoogtepunt van de coronatijd een aantal tiny houses te bezichtigen. Op een vakantiepark waar op dat moment vanwege de ernstige situatie geen toerist te bekennen was. Super enthousiast waren we over de huisjes, maar het park zelf was voor ons te massaal en commercieel. Daarnaast vonden we de bijbehorende (o.a. financiële) verplichtingen bij dit park te risicovol. Maar deze bezichtiging was voor ons wel echt ontzettend waardevol. Naast alle informatie die we zelf al hadden gevonden hebben we zoveel geleerd over bijvoorbeeld alle kosten en verantwoordelijkheden die er bij de aanschaf van een vakantiewoning komen kijken.

Stap 2: bedenk welk type object je wilt

Nadat je een bezichtiging hebt gehad en je jezelf al goed hebt ingelezen kun je een beter beeld vormen van het type object dat je zou willen. Ik ben enorm fan van unieke vakantieplekjes dus investeren in een ‘standaard’ chalet was voor ons nooit aan de orde. Dat zou ik simpelweg niet echt een ‘leuke’ investering vinden. Daarmee vallen al meteen heel veel mogelijke locaties af. Veel campings en parken stellen eisen aan de uitstraling van je vakantiewoning en werken bijvoorbeeld uitsluitend samen met bepaalde leveranciers. Over het algemeen zijn dat massale leveranciers van vakantiewoningen of stacaravans waar je je design kunt uitkiezen uit een boekje. Persoonlijk vonden wij deze designs vaak te oubollig en niet uniek genoeg. We wilden echt vasthouden aan het tiny house idee. Dan is er nog de keuze om een bestaand object te kopen of zelf iets te (laten) bouwen. Wij hebben ons eerst in bestaande objecten verdiept, maar al snel bleek dat de bestaande objecten in Nederland niet aan onze wensen voldeden. Daarom zijn wij daarna op zoek gegaan naar losse kavels.

Stap 3: bedenk in welke omgeving je een huisje zou willen

Ook wisten we dat we een huisje in een natuurlijke omgeving wilden. De ultieme droom was een losstaand huisje ergens in het bos, maar dat is erg lastig in Nederland. Je hebt namelijk te maken met bestemmingsplannen waardoor dit vrijwel onmogelijk is. Er zijn hier en daar wel wat openingen bij enkele gemeentes, maar daarvoor moet je veeeel geduld hebben en durven te investeren in mogelijke bestemmingsplanwijzigingen en/of vergunningsaanvragen. Voor ons te kostbaar en risicovol. Daarnaast moet je er rekening mee houden dat op dergelijke locaties vaak geen aansluiting is op gas, water en elektra. Je zit dan dus gebonden aan (duurdere) off-the-grid huisjes. Wij hebben uiteindelijk een heel mooie kavel gevonden op een kleinschalige boscamping aan de noordkant van de Veluwe. Zo hebben we het gemak van de voorzieningen die de camping al heeft, maar bevindt het huisje zich toch in een natuurlijke omgeving.

Stap 4: stel jezelf de juiste vragen

Naast de locatie en omgeving zijn er nog een aantal zaken waar je goed over moet nadenken. Stel jezelf dus ten minste de volgende vragen tijdens het proces van je zoektocht:

Wat is je beoogde doelgroep?

Bedenk aan wie je jouw woning het liefst zou willen verhuren. Wat voor type accommodatie en vakantie zoeken zij en in welke omgeving? Houd dit continu in je achterhoofd tijdens je zoektocht en in het hele proces. Uiteindelijk is het immers de bedoeling om je huisje zoveel mogelijk te verhuren, en hoeft het niet jouw eigen perfecte huisje te zijn.

Wil je zelf verhuren of wil je dit laten doen?

Een vakantiewoning verhuren is heel anders dan het verhuren van een reguliere woning. Je hebt te maken met veel meer wisselingen en je zult er dus ook voor moeten zorgen dat de woning verhuurd wordt. Daar komt meer bij kijken dan alleen het plaatsen op platforms als Booking.com of Airbnb. Bedenk dus of je dit zelf leuk vindt om te doen (waarmee de investering wat minder passief wordt) of dat je dit zou willen uitbesteden. Dit laatste is bij veel parken mogelijk, maar er zit dan wel een commissie aan vast. Wij hebben er bewust voor gekozen dat we het zelf willen verhuren. Voor ons was het dus belangrijk dat we daar ook voordeel mee kunnen halen en niet bij eigen verhuur alsnog hoge commissiekosten zouden moeten betalen.

Wil je de grond huren of kopen?

Afhankelijk van wat voor type object je wilt zou je de grond misschien willen huren of kopen. Over het algemeen is kopen in veel gevallen als belegging gunstiger. Op veel campings is dit echter niet mogelijk, en het vergt natuurlijk ook een grotere investering vooraf. Let er dan ook op dat je jaarlijks niet al torenhoge kosten aan de eventuele huur van een kavel betaalt. Informeer ook goed wat er wel en niet op de kavel is toegestaan. Wij hebben het design van ons huisje uitgebreid met de campingeigenaren afgestemd.

Hoe regel je dingen als schoonmaak, het inchecken et cetera?

Zoals gezegd heb je bij de verhuur van een vakantiewoning te maken met veel wisselingen. Iedere keer moet er opnieuw worden in- en uitgecheckt, schoongemaakt en gewassen. Is dit iets wat je zelf zou willen doen of zou je dit willen uitbesteden? Bij de meeste campings of parken werken ze bijvoorbeeld samen met een schoonmaakbedrijf en kun je dit uitbesteden. Daar zitten uiteraard wel kosten aan verbonden waar je rekening mee moet houden.

Heb je voldoende eigen buffer of is er de mogelijkheid voor een lening?

Een vakantiewoning kopen is niet zomaar even een uitgave. Omdat de meeste vakantiewoningen verplaatsbaar zijn en de grond meestal niet in je eigendom is kun je er over het algemeen geen hypotheek op krijgen (stenen vakantiewoningen kunnen uitzonderingen zijn). Je zult dus voldoende spaargeld moeten hebben om een dergelijke investering te doen. Als je al een eigen (stenen) woning hebt dan zijn er ook mogelijkheden voor een lening op de overwaarde van je hypotheek. Je gebruikt je eigen huis dan als onderpand. Tot slot zijn er ook nog persoonlijke leningen mogelijk. Maar daarvoor geldt ook een hoger rentepercentage.

Stap 5: praat met huidige woningeigenaren

Een tip die ik iedereen kan meegeven: ga praten met huidige eigenaren van vakantiewoningen! Daar leer je zo enorm veel van. Wanneer je de brochures leest en praat met de grote parken dan krijg je uiteraard de mooie verhalen te horen. Maar is het wel echt zo’n goede investering? Hoeveel tijd kost het en waar krijg je allemaal mee te maken? Destijds heb ik brutaal een aantal eigenaren een berichtje gestuurd via Instagram en Airbnb. En nog altijd heb ik wekelijks contact met een aantal van hen. Super waardevol! Laat het ook vooral weten als er iemand is die ik weer kan helpen: doe ik graag.

Stap 6: de financiële kant van een vakantiewoning

En dan natuurlijk misschien wel het belangrijkste: de financiële kant van zo’n belegging. Want wat kost zo’n huisje nou eigenlijk en wat levert het op? Gelukkig is Marc accountant en heeft hij hier uitgebreide Excel sheets voor gemaakt. Ik zet de belangrijkste aspecten even voor je op een rijtje.

Kostenkant

De kostenkant kun je uiteraard zo gek maken als je zelf wilt. Maar voor een nieuwe chalet voor 2-4 personen moet je rekening houden met zo’n €30.000 – €100.000 inclusief BTW (en die kun je vaak terugvragen, kom ik later op terug!). Voor €30.000 heb je dan een vrij standaard object, en voor €100.000 kun je een vrij unieke tiny house neerzetten. Er zijn eigenlijk 2 soorten bouwers: de chaletbouwers en de tiny house bouwers. Tiny houses zijn erg hip op dit moment en worden met name ook gebruikt om in te wonen. Bij die laatste groep zit je dan ook in een veel hogere prijsklasse (vanaf €60.000). Onze tip: maak een Pinterest bord met wat je aanspreekt en ga daarmee eens naar een chaletbouwer die maatwerk ondersteunt. Wij zijn zo uiteindelijk bij Hertog recreatiebouw uitgekomen. Jonge ondernemers die ons eigen design helemaal naar wens kunnen maken. Voor een chalet prijs 😉 Houd daarnaast rekening met kosten van de kavel, onderhoud, eventuele commissie, verzekeringen et cetera. En vergeet ook de afschrijving niet! Het is immers een huisje dat – in de meeste gevallen – niet eeuwenlang meegaat zoals een reguliere woning.

Opbrengsten

Voor je verwachte opbrengsten zul je een inschatting moeten maken. Daarbij zijn 2 aspecten belangrijk: je verwachte opbrengsten per nacht en de bezettingsgraad. En dat verschilt behoorlijk door het jaar heen. In de winter zullen je opbrengsten per nacht en je bezettingsgraad lager liggen dan in het hoogseizoen. Om hiervan een goede inschatting te maken kun je eens kijken wat andere huisjes vragen, en bij huidige eigenaren rondvragen welke bezettingsgraad ze halen. Houd er rekening mee dat als je gaat werken met verhuurplatforms zoals Airbnb dat daar ook een commissie aan vast zit. Daarnaast zul je waarschijnlijk schoonmaakkosten en toeristenbelasting per boeking moeten afdragen. Bij grote parken gericht op investeerders gaan ze vaak uit van een rendement van 3-7%. Als je van plan bent om zelf een en ander uit te zoeken en (structureel) tijd erin te investeren dan verwachten wij dat het rendement zeker kan oplopen tot ruim 10%.

Belastingen

Heb je de vakantiewoning als belegging voor de verhuur (en dus niet hoofdzakelijk voor privé doeleinden)? Dan kun je je als ondernemer aanmelden voor de BTW aangifte. Dat betekent dat je over de verhuur 9% BTW moet afdragen, maar daarentegen mag je ook 21% terugvragen over de aanschaf van vakantiewoning. En dat is dus een behoorlijk bedrag! En wat extra fijn is: over het algemeen ben je geen ondernemer voor de inkomstenbelasting. Dat betekent dat de waarde van de vakantiewoning als belegging (Box 3) wordt meegenomen en je hier dus relatief weinig belasting over betaald. Let wel op: wanneer je in meerdere huisjes gaat investeren of veel tijd steekt in de verhuur van je woning dan kan de Belastingdienst je ook als ondernemer voor de inkomstenbelasting gaan zien.

De tiny house van Marc en Nikkie wordt op dit moment gebouwd. In 2021 is het huisje klaar en zal deze worden verhuurd. Je kunt het hele proces volgen op de Instagram van NOYR. Zou je er zelf een keer een nachtje willen slapen? Boek dan alvast je verblijf via de website.

tiny house nikkie en marc

Enthousiast?!

Ik wel, mamma mia! Ik droom stiekem al tijden van een klein houten huisje in het bos, waar ik elke dag wakker wordt temidden van fluitende vogels, kipjes die eieren leggen, fruitbomen en een moestuin. Zucht. Misschien is dit het m0ment en ga ik me als Nikkie en Marc een tiny house kopen waar ik kan wonen op de momenten dat ik in Nederland ben, en kan verhuren als ik weg ben.