Hello my darlings! Augustus 2019 kocht ik mijn eerste vastgoedbelegging. En dit was LEUK! Wat een avontuur. Ik wilde vastgoed kopen omdat het mij een hele slimme move leek, maar ik had nooit gedacht het zo leuk te vinden. Op dit moment ben ik helemaal voorbereid om mijn tweede vastgoedbelegging te doen. Ik ben totally prepared, en wacht tot de juiste opportunity voorbijkomt.

Ik kreeg veel vragen uit de fire for women community over mijn eerste vastgoedbelegging. Hoe heb je dat gedaan, wat komt erbij kijken, en waar moet je rekening mee houden? Nou schreef ik al enkele artikelen hierover, maar speciaal voor jou vandaag een concreet stappenplan hoe je ook je eerste moves kan maken op de vastgoedbeleggingsmarkt.

Luck favors the prepared

Ik ben fan van deze quote. Ik heb een beetje geluk gehad, maar bovenal enorm erbovenop gezeten: kennis op doen, netwerk bouwen, berekeningen doen, cijfers uitzoeken en de markt observeren. Op het moment dat je exact weet wat je mogelijkheden zijn, kun je gericht zoeken en toehappen als er een mooie kavel voorbijkomt. Zorg dus dat je onderstaande stappen voor jezelf hebt uitgezocht alvorens je actief gaat bezichtigen en een bod gaat doen.

Stap 1: breng je financiële situatie in kaart

Essentieel: wat kun je financieel leien? Is het voor jou een optie om vastgoed te kopen? Je hoeft niet per se veel eigen cash-vermogen te hebben om te beleggen in vastgoed. In dit artikel leg ik uit welke alternatieve mogelijkheden er zijn. Zoek in ieder geval de volgende aspecten tot op de cent nauwkeurig uit:

  • Eigen vermogen: wat is je eigen vermogen, en dit is meer dan wat je op de spaarrekening hebt staan. Heb je bijvoorbeeld al een koopwoning? En heb je hier overwaarde op zitten (waarde van het huis min de hypotheek)? Dat is ook eigen vermogen.
  • Wat zijn je inkomsten? Heb je inkomen uit werk en zo ja, hoeveel is dit bruto op jaarbasis?
  • Contract: indien je in dienstverband werkt, wat voor een contract heb je? Kun je een intentieverklaring krijgen van het bedrijf waar je werkt?
  • Wil je alleen vastgoed aankopen, of doe je dit samen met je partner/broer/ouder/vriend(in)? Heeft hij/zij/onzijdig ook eigen vermogen?
  • Bekijk je financiering opties. Lees dit artikel om hier meer over te leren. Ga je op de ‘traditionele’ manier aankopen, of ga je bijvoorbeeld lenen van een vermogende ouder/vriend in plaats van van de bank?

Stap 2: maak een rendementsberekening.

Dit is erg belangrijk. Je moet weten wat je rendement is als je voor prijs A kan kopen en dit pand voor prijs B kan verhuren. Ik zelf heb een simpel Excel bestand gemaakt waarbij ik de cijfers kon aanpassen en kon kijken of een bepaald object rendabel was. Uiteraard weet je van tevoren niet precies wat je aan huur kan vragen, maar een zeer goede inschatting kun je maken indien je straks stap 6 goed doorloopt. In dit artikel deel ik de rendementsberekening van mijn eigen vastgoedbelegging met je.

Stap 3: breng in kaart wáárom je in vastgoed wilt beleggen.

Ik zelf beleg in vastgoed om:

  1. Lange termijn vermogen op te bouwen
  2. Passieve inkomsten stromen te creëren

In verband met deze doelen is mijn strategie om aan te kopen en vast te houden. De zogenaamde buy&hold strategie. Sommige mensen kiezen ervoor om klus panden te kopen, op te knappen en met winst te verkopen. Dit wordt ook wel flippen genoemd. Dit is vooral interessant als je zelf erg handig bent en kan klussen, anders kan dit nog wel eens een dure aangelegenheid worden.

Stap 4: wees je bewust van de voor- en nadelen van vastgoed

Ik vind beleggen in vastgoed erg leuk en erg slim. Maar het is niet alleen maar hosanna. Er zitten ook nadelen aan, waar je op voorbereid moet zijn. De nadelen die kunnen optreden en waar je wel over na moet denken zijn in mijn ogen als volgt:

  • Je kan te maken hebben met leegstand. Wat doe je als je object een tijdje niet is verhuurd? Kun je zelf opdraaien voor de kosten?
  • Wat doe je als de huurders er een zootje van maken? Ik heb wel eens horrorverhalen gehoord (wietplantages, een huis vol met buitenlandse arbeidskrachten, vernieling, etc.) en dit is niet om vrolijk van te worden.
  • Wat als er opeens iets stuk gaat? Heb je genoeg geld gereserveerd voor reparaties?
  • Daarnaast heeft de overheid plannen om vastgoedbeleggers zwaarder te gaan belasten. Vooralsnog zijn dit plannen en weten we nog niet wat dit gaat betekenen in de praktijk. Maar zorg dat je dit in het vizier hebt en weet hoe de vlag ervoor staat.
  • Op een beleggingspand krijg je geen hypotheekrenteaftrek. Reken jezelf op dit vlak niet rijk!
  • De aflossingsvrije periode bij een vastgoedbelegging is vaak korter dan de 30 jaar op je eigen woning. Laat je niet na 5 of 10 jaar verrassen, zorg dat je je financiering tijdig aflost of herfinanciert.

Stap 5: bouw een netwerk op

In mijn ogen cruciaal, op elk vlak in je leven, om succes te hebben. Ik ben van mening dat hulp van anderen je altijd beter maakt en verder brengt. Zo ook in de vastgoedwereld. Ik heb een netwerk opgebouwd met de volgende partijen:

  • Aankoop makelaar. Op het moment dat je een pand wilt kopen, in een gewilde markt, is mijn ervaring dat een goede aankoop makelaar je kan helpen om het pand te bemachtigen. Zonder mijn aankoop makelaar was mijn belegging me door de vingers geglipt.
  • In verband met die wietplantages en lekkende kraan 😉 Ik wil geen omkijken hebben naar mijn pand, geen gedoe met betalingen en vooral niet elke week gebeld worden als er iets mis is. Daarom werk ik met een verhuur makelaar die mijn pand verhuurt. Hier betaal ik een fee voor, maar deze is meegenomen in mijn rendementsberekening. Ontzorging kost nou eenmaal geld, en ik houd ervan ontzorgd te worden.
  • Op het moment dat de financiering moet worden geregeld is het verdomde handig een goede financieel adviseur te hebben. Iemand die jouw situatie kent, die weten hoe de hazen lopen en snel de beste financiering regelt. Ook dit kost geld, maar wederom dat stukje ontzorging en expertise waar ik waarde aan hecht.
  • Iemand hebben die je kan bellen als er iets kapot is, en die je geen oor aan naait, is erg prettig. Mijn vaste klusman is me enorm dierbaar.

Expertise, advies en een betrouwbaar netwerk zijn cruciaal als het aankomt op beleggen in vastgoed. Download hier de contact gegevens van mijn netwerk in vastgoed!

Stap 6: zorg dat je de markt in kaart hebt

Simpel, maar cruciaal. In welke stad kun je in welke prijs welke huurprijs vragen? En dit gaat verder dan de huurprijs. Welke stad en welke wijk, is in ontwikkeling? Ik zou willen dat ik 15 jaar geleden appartement in Amsterdam Noord had gekocht (maar toen zat ik nog in de 3e van de middelbare school dus tja, maar you get the point). Want los van nu een goede huurprijs kunnen vragen: als je belegt voor de lange termijn wil je ook dat je pand in waarde toeneemt.

Stap 7: zorg voor kennis

Kennis wordt pas echt veel waard als je het omzet in de praktijk, maar zonder kennis je gaan begeven op de vastgoedmarkt lijkt me niet verstandig. Je wilt natuurlijk kunnen meepraten met de experts in je netwerk en weten waar ze het over hebben, en daarnaast wil je gewoon van de hoed en de rand weten als het aankomt op dit soort serieuze beleggingen. Althans, ik wel! Wat je sowieso moet weten, los van alle info bij de vorige stappen, is het volgende:

  • Waarde in verhuurde staat. Als je een vastgoed object gaat financieren, krijg je bij de meeste geldverstrekkers tot maximaal 80% van de waarde in verhuurde staat gefinancierd. Dit betekent het volgende: stel dat jouw pand verhuurd is, en jij gaat failliet, en jouw onderpand, dus je belegging, gaat door de geldverstrekker verkocht worden, dan is het minder waard dan waar jij het voor koopt, simpelweg omdat er huurders in zitten. Dat maakt een pand minder gewild. Hoeveel het verschil tussen de prijs die jij hebt betaald en de waarde in verhuurde staat is, verschilt per pand. Dit ligt ook aan de locatie en de staat van het object. Ook hier is je netwerk belangrijk, want een goede makelaar taxeert vaak ook, en is soms best bereid een gunst te verlenen.
  • De VVE: als je een appartement koopt geniet je voordelen zoals gezamenlijke verzekeringen en als er iets stuk gaat wat fundamenteel is zoals een leiding of een raam wordt dat geregeld door de VVE. Je betaalt hier wel een bijdrage per maand voor. Deze kun je niet doorberekenen aan de huurder, dus dit moet je opnemen in de rendementsberekening.

Hopelijk helpen deze 7 stappen jou om je eerste moves te gaan maken op de vastgoedmarkt. Voel je vrij om me een berichtje te sturen indien je vragen hebt!