Hi money making babes! Ik heb via het Instagram account vaak de vraag gekregen hoe ik mijn appartement zo snel heb verhuurd. Waar heb ik op gelet, hoe bepaalde ik de huurprijs en hoe zorg ik ervoor dat de belasting mijn verhuur niet ziet als inkomen in Box 1, maar netjes als vermogen in Box 3? Lees mee en leer hoe je je vastgoed zo slim mogelijk kan verhuren!

Vastgoed

In augustus 2019 kocht ik mijn eerste vastgoedbelegging. Dit was een onwijs leuk avontuur, en smaakt naar meer. Op dit moment ben ik druk aan het oriënteren om een tweede vastgoedbelegging te kopen. Vastgoed is een mooie waardebelegging – de woningprijzen stijgen immers over de lange termijn. Plus je profiteert van zogenaamd passieve inkomsten: de huur levert op dit moment een netto-inkomsten stroom op. Eenmalig een flinke investering doen, zowel qua tijd als geld, maar er daarna geen omkijken meer naar hebben is ideaal!

Lees hier hoe je vastgoed kan financieren!

De huurprijs

Het is voordat je een onroerend goed object koopt zeer belangrijk om te weten met welke huurprijs je kan gaan rekenen. Je wilt immers een goede rendementsberekening maken om te weten of het een goede belegging is. Om te beginnen is het belangrijk om vast te stellen of je het mag verhuren voor elke gekozen prijs, of dat je je moet houden aan de €737 huurprijs grens.

Dit heet de zogenaamde huurliberalisatiegrens. Als je een woning verhuurt onder deze grens dan verhuur je een sociale huurwoning. Het voordeel hiervan is dat je markt erg groot is. Er zijn immers meer mensen in die sector te vinden dan in sector van €1000 of meer. Je mag je huis voor meer verhuren als het voldoet aan een aantal punten via het puntensysteem. De WOZ-waarde is hier een belangrijke factor, maar ook de ligging, de stad, de grootte en het bouwjaar.

! Let op! Op het moment dat jij een woning verhuurt die eigenlijk onder deze grens valt, maar je verhuurt het voor meer, dan loop je de kans dat je het verschil moet terugbetalen. Check dit dus goed. Ik heb dit laten checken door mijn verhuurmakelaar.

! Weetje! Van alle huurwoningen in Nederland bedraagt het middensegment – tussen de €737 en de €1000 – bedraagt 7% van de huurhuizen, terwijl de vraag hier erg groot is. Kansen dus in het middensegment.

Daarnaast is het voor het bepalen van de huurprijs belangrijk om te kijken wat de voorzieningen zijn, wat de oppervlakte is en uiteraard wat de locatie is. Je kan hiervoor onderzoek doen en kijken voor hoeveel vergelijkbare objecten worden verhuurd. Echter: als je in de vrije markt verhuurt is het ook een kwestie van marktwerking. Vraag en aanbod. Beleggen is ook een stukje ondernemen, waar gut feeling belangrijk is. Ik kan je dus niet een eenzijdig antwoord geven, hier zul je zelf wat onderzoek naar moeten doen om gevoel bij te krijgen.

Hoe heb ik dit gedaan?

Ik heb al vóórdat ik mijn appartement kocht een gesprek gehad met de verhuur makelaar Hugo van Govaert. Hij hielp mij in de oriëntatiefase om te bepalen wat de eventuele huurprijs voor een bepaald appartement kon zijn. Toen ik mijn appartement eenmaal had gekocht heb ik samen met hem de huurprijs bepaald. Aangezien hij een verhuur expert is in de regio Amersfoort, vertrouwde ik hem. Gelukkig is hij een ondernemend type en hebben we een behoorlijke bold move gemaakt met de prijs. Dit pakte goed uit. Vraag en aanbod 😉

Belasting

Op moment van schrijven betaal je over je vastgoed vermogensbelasting. Dit is vermogen in Box 3. Hoe dit werkt?

Je vermogen = aankoop waarde van je pand – financiering. Ook kun je gebruik maken van de leegwaarderatio, waardoor het bedrag nog lager uitvalt. De eerste €30.000 van je vermogen in box drie is sowieso onbelast. Hier kun je uitrekenen hoeveel belasting je zou moeten betalen over je vastgoedbelegging. Omdat er geen algemene stelregel meer geldt (vroeger betaalde je 30% over je fictieve 4% rendement, nu is dit anders) is het afhankelijk van jouw persoonlijke situatie hoeveel belasting je exact betaalt.

Reserveringen

Welke reserveringen te moet doen voor je vastgoed is geheel afhankelijk van het type object. Ik wilde een appartement want veel onderhoud wordt gedaan door de VvE. Daarnaast reserveer ik elke maand 10% van de huurprijs voor onderhoud. Dit is natte vinger werk, maar ik denk dat ik hiermee veilig zit. Daarnaast reserveer ik uiteraard voor belasting. Het bedrag waarvan ik weet dat ik dat moet betalen (vorige alinea) zet ik sowieso opzij.

Mijn persoonlijke tip

Ik zelf verhuur via een makelaar, en wel om 3 redenen:

1 Beheer. Als er iets mis is, wordt hij gebeld, en niet ik. Dat vind ik wel zo prettig.

2 Expertise. Ik wil beleggen en vermogen opbouwen. Ik hoef niet alle ins and outs te weten. Hij moet het sowieso weten, dus ik profiteer van zijn expertise.

3 Belasting. Op het moment dat je je vastgoed in eigen beheer hebt kan de belasting het zien als inkomen uit werk, en je inkomsten dus belasten in Box 1. Dat wil je niet. Op het moment dat je de verhuur in beheer hebt wordt het sowieso gezien als Box 3 activiteit.

Uiteraard heb je kosten als je via een makelaar of beheerder verhuurd. Maar mijn ervaring is dat deze ontzorging wat waard is! Ik betaal een commissie.

Expertise, advies en een betrouwbaar netwerk zijn cruciaal als het aankomt op beleggen in vastgoed. Download hier de contact gegevens van mijn netwerk in vastgoed!