Hi darlings! Zomer 2019 kocht ik mijn eerste vastgoedbelegging. In dit artikel lees je precies hoeveel geld ik zelf heb moeten inleggen, en dat was veel. Heel veel geld. Ik kan me voorstellen dat je best enthousiast bent geworden over beleggen in vastgoed, maar zo gauw niet €60.000 hebt liggen. Of, zoals nu in mijn geval is, je hebt geen inkomen uit Box 1 omdat je een startende ondernemer bent of tijdelijk geen werk hebt. Maar geen nood! Want ook zonder inkomen uit Box 1 of voor een kleiner bedrag kun jij beleggen in vastgoed, en ik ga je uitleggen hoe. Hoe kun je vastgoed financieren? De mogelijkheden op een rij!

Manieren van financieren.

Je kan op meerdere manieren vastgoed financieren. Welke manier bij jou en jouw persoonlijke situatie past kan ik je niet vertellen. Daarvoor zul je echt advies moeten inwinnen, bijvoorbeeld bij de partijen die ik onderaan in dit artikel noem. Ik kan wel wat informatie met je delen zodat je een beetje feeling krijgt met vastgoed en dit onderwerp wat minder complex voor je wordt.

De voorbereiding

Alvorens je je verder gaat verdiepen in mogelijkheden om ook te gaan investeren in vastgoed, is het zaak dat je je goed voorbereid. Iets met welbeslagen ten ijs komen. Luck favors the prepared. Zet voor jezelf de volgende gegevens op papier:

  1. Wat is je inkomen?
  2. Wat is je persoonlijke situatie, ben je alleenstaand, getrouwd, kinderen?
  3. Heb je op dit moment een koopwoning, en zo ja, wat is de huidige WOZ – en marktwaarde en wat is de hoogte van je hypotheek? En tegen welke rente heb je je hypotheek verstrekt?
  4. Heb je spaargeld, zo ja, hoeveel?
  5. Zorg dat je een rendementsrekensom hebt gemaakt, zodat je weet met welke bedragen en je te maken hebt. Lees dit artikel voor een voorbeeld.
  6. Neem contact op met partijen die jou kunnen helpen je vastgoed te verhuren. Ik verhuur mijn vastgoed via een verhuurmakelaar. Zorg dat je weet in welke wijk je wilt toehappen en welke huurprijs je kan hanteren.
  7. Zorg dat je op de hoogte bent van alle regels rondom belasting. Achteraf voor verrassingen komen staan bij deze vrienden is shit.

Luck favors the prepared, dus bereid je verdomde goed voor!

Kortgezegd zijn er enkele manieren om vastgoed te financieren (je zoekt geld om zelf een pand aan te kopen). Daarnaast zijn er ook nog mogelijkheden om in vastgoed te beleggen (je belegt geld bij een andere partij en profiteert van bijvoorbeeld dividend). Ik zet hieronder enkele (zoveel mensen, zoveel wensen, zoveel opties. Ik noem er enkele ter inspiratie) opties op een rij.

Financieren van vastgoed

De gangbare weg.

Mijn eerste vastgoedbelegging heb ik via de meest gangbare weg gefinancierd. Ik had genoeg eigen geld en op dat moment een vaste baan met een goed inkomen. Zodoende was mijn aanvraag bij de Rabobank een peulenschil en vrijwel direct goedgekeurd. In Nederland (en daarbuiten, zo heeft de Duitse Volksbank aantrekkelijker voorwaarden) heb je naast de Rabo bijvoorbeeld NIBC, ING, NN, Lloyds Bank en anderen die je kunnen helpen met een vastgoedfinanciering. Hiervoor zou ik je adviseren om contact op te nemen met één van de contactpersonen die ik onderaan dit artikel noem. Zij kunnen je gericht helpen en adviseren.

Let op!

Voor een eerste vastgoedbelegging zou ik je sowieso de ‘gangbare weg’ adviseren. Dit betekent dat je behoorlijk wat eigen geld moet inleggen, dus het is een lange adem, maar hoe meer eigen geld = hoe minder risico. In het geval van leegstand betaal je zelf de financiering, en hoe hoger die is hoe meer kosten. Af en toe leegstand is een reëel scenario, houd hier ook rekening mee in je rendementsberekening! Tevens kan het zo zijn dat je op een ongelukkig moment je belegging moet verkopen, for whatever reason. Stel dat jij je pand op een goed moment kocht voor een ton, maar op het moment dat je moet verkopen is het nog maar 80 duizend euro waard, dan ben je blij dat er geen hogere financiering op zit, want dan moet je diep in de buidel tasten.

Domivest

Voor de meeste geldverstrekkers is het van belang dat je kan aantonen dat je inkomen in Box 1 hebt, ofwel inkomen uit werk. Dus als je een vaste baan hebt dan heb je een streepje voor. Maar ook voor de mensen zonder vaste baan, bijvoorbeeld voor startende ondernemers, zijn er oplossingen. Domivest is een partij die voor een financiering kijkt naar vermogen in Box 3. Hier valt onder: spaargeld en reeds opgebouwd vermogen, bijvoorbeeld een overwaarde op een ander pand zoals je eigen woning. Dit is met name interessant als je al vastgoed hebt, en een volgende aankoop wil doen. Check de site van Domivest voor meer informatie. Ik heb zelf geen financiering bij Domivest, maar hoor uit betrouwbare bronnen goede verhalen.

Let op!

Het risico voor een partij als domivest is hoger omdat ze enkel kijken naar je box 3 vermogen, dit betekent dat de rente ook hoger is dan wanneer je bijvoorbeeld via ‘de gangbare manier’ de belegging financiert.

RNHB

RNHB is een geldverstrekker voor zowel doorgewinterde als startende vastgoedbeleggers. Het enige wat ze doen, is het financieren van woningen die worden gekocht voor de verhuur. Om die reden werken bij hen heel veel vastgoedspecialisten en is de kennis van de markt buitengewoon groot. Ze zien daardoor vaak dezelfde kansen als jij, ook als anderen die niet zien. Als je een woning of appartement buiten de Randstad wilt financieren bijvoorbeeld, of in een buurt die nu minder populair is, maar wel behoorlijk in ontwikkeling. Verder kun je verbouwingen tot 25% van de hoofdsom meefinancieren. Ze snappen dat verduurzamen, moderniseren of het transformeren van 1 woning naar een paar studio’s nou eenmaal beter kan uitpakken voor je rendement. Overigens kun je bij hen tot 80% van de marktwaarde in verhuurde staat lenen. Vraag je bij RNHB een financiering aan, dan kijken ze naar je inkomen, maar wat we vooral belangrijk vinden, is wat jij op maandelijkse basis aan je investering overhoudt. Ik heb mijn vastgoed niet gefinancierd bij RNHB maar heb een paar keer gesproken met deze partij en heb er een goed gevoel bij.

Let op!

RNHB financiert alleen indien je een vast inkomen hebt in Box 1.

Gezamenlijk investeren

Wat ook een optie is, is om met bijvoorbeeld familie of vrienden vastgoed te kopen. Hierdoor kun je je eigen inleg verdelen en is het sneller toegankelijk om vastgoed te kopen. Ik ben op dit moment bezig om samen met mijn broer vastgoed te kopen. Ik vertrouw hem 100% en wij zijn twee handen op één buik, dus dan wil zoiets wel werken. Creëer zo’n constructie alleen met mensen wie je vertrouwt en maak verdomd goede afspraken – zwart op wit.

Een lening

Oké, dit is een rare kop, want we hebben het al een paar alinea’s over financieren en dat is natuurlijk niets meer en minder dan geld lenen. Maar met deze alinea wil ik het volgende aankaarten: stel dat je een vaste baan hebt, een eigen woning, een goed stel hersenen en de ambitie om vastgoed aan te kopen. Maar: je hebt geen dikke spaarrekening. Je kan dan een zogenaamde persoonlijke lening aangaan om de eigen inleg te bekostigen. Er zijn best wat boeven-manieren om dit te regelen, maar ik ben er zelf geen voorstander van. Het doel van beleggen is er beter van worden, op elk vlak. En dat betekent ook: geen stress en lekker slapen. Een persoonlijke lening hanteert voorwaarden die best pittig kúnnen zijn. Ik heb zelf geen ervaring met een persoonlijke lening en zal dit nooit aanraden. Ik ben en blijf een behouden Twentse dame en zal altijd streng zijn en zeggen: eerst je basis financiën fixen, dan flink sparen om eigen vermogen op te bouwen, en dán pas gaan beleggen in risicovollere producten.

Crowdfunding

Crowdfunding is het uitlenen of investeren van relatief kleine bedragen door een grote groep mensen aan particulieren of ondernemingen. Crowdfunding partijen brengen geldvragen en geldgevers in contact met elkaar. Dit kan een interessante optie zijn wanneer je bij de bank geen financiering kan krijgen, of omdat je veel eigen geld moeten inleggen wat je niet hebt. Het geld dat je ophaalt middels crowdfunding, dat moet je terug betalen plús de rente. Door crowdfunding kun je de lening die je aanvraagt ‘op maat maken’ omdat platformen vaak minder streng zijn dan bijvoorbeeld banken. Je kan via crowdfunding zelfs een heel pand laten financieren. Ook kun je soms je lening opsplitsen in een aflos-gedeelte en een aflos-vrij-gedeelte, waardoor je cashflow hoger is. Middels crowdfunding kan het interessant zijn om een financiering te regelen wanneer je een pand wil aankopen, opknappen en snel weer verkopen (dit heet flippen). De bank wil zoiets vaak niet financieren want die zijn gebaat bij een lange termijn lening (ze verdienen aan de rente die jij betaalt). Ik heb geen ervaring met crowdfunding en denk dat dat ook niet snel zal komen. Beleggen brengt risico met zich mee en daarom zal ik altijd voorstander zijn van risico’s minimaliseren door niet 100% te beleggen en investeren met vreemd vermogen, maar altijd eerst te zorgen dat je zelf cash of vermogen hebt. Ben je benieuwd naar crowdfunding platformen om vastgoed te financieren? Check geldvoorelkaar of sameningeld.

Beleggen in vastgoed

Aandelen wereldhave

Als je aandelen Wereldhave koopt dan beleg je in een vastgoedfonds. Wereldhave investeert het belegde vermogen in groot vastgoed in met name Nederland, Belgie en Frankrijk. Je kan een aandeel Wereldhave kopen via Degiro. Op het moment van schrijven kost 1 aandeel €21,40. Echter, de koers van Wereldhave is er niet één om keihard van te juigen. Een aantal jaren geleden stond deze namelijk nog rond de €60. Ik zelf beleg niet in aandelen Wereldhave.

SynVest

Synvest beheert beleggingsfondsen in aandelen, obligaties, en… jawel: vastgoed! Je kan bij Synvest al vanaf €100 inleggen in een beleggingsfonds, waarbij het geld wordt geïnvesteerd in Duits vastgoed. Synvest investeert dit geld met name in supermarkten en woningen, en keert maandelijks een voorschotdividend uit van 6,2%. Het jaarlijkse gemiddelde rendement bedraagt 8,3% sinds de start in 2011. Het voorschotrendement betekent kort gezegd: stel dat jij €10.000 inlegt, dan krijg je maandelijks 6,2% over dit bedrag uitbetaald. Dat is €620 aan passieve inkomsten. Daarnaast profiteer je van waardestijging van het vastgoed. Maar let op! Dit laatste aspect werkt ook de andere kant op! Als vastgoed in Duitsland minder waard wordt, dan ook jouw inleg. Ik heb zelf (nog) geen ervaring met Synvest dus dit stukje is puur informatief.

Crowdfunding

Via crowdfunding kun jij ook de partij zijn die geld uitleent en daar rente over ontvangt. Dus als je wilt investeren in andermans vastgoedbeleggingen kan dat ook via crowdfunding. Hier heb ik zelf geen ervaring mee.

Conclusie & Advies

Ik vind vastgoed enorm leuk en interessant, en geloof in een waardevaste belegging. Daarnaast besef ik me maar al te goed dat beleggen risico’s met zich meebrengt. Slow en steady is mijn aanpak, en liever iets minder snel dan ik zou willen met een geminimaliseerd risico, dan als een cowboy aankopen met uitsluitend vreemd vermogen. Daar zou ik zelf niet lekker bij slapen.

In dit artikel deel ik wat opties met je. Maar besef goed: ik ben geen financieel expert of – adviseur, hell no! Ik heb ervaring in beleggen in vastgoed, maar dat is bij lange na niet voldoende om jou te adviseren. Daarom raad ik je onderstaande adressen aan. Dit zijn partijen die mij adviseren en reeds hebben geholpen in de aankoop van mijn vastgoed. Ze geven vrijblijvend advies.

Reijersen Advies. Vraag naar Gert of Pim (en vergeet ze niet de groetjes te doen van Puck ;-))

Vast&Verzeker. Vraag naar Pascal. Wederom groetjes doen, beloofd?

Succes maar vooral: veel plezier op de reis richting beleggen in vastgoed! Het is onwijs leuk, leerzaam en lucratief. N=1 uiteraard 😉

Expertise, advies en een betrouwbaar netwerk zijn cruciaal als het aankomt op beleggen in vastgoed. Download hier de contact gegevens van mijn netwerk in vastgoed!