Hi darlings!

Recent heb ik een tweede huis gekocht, een appartement, als belegging. Uiteraard was dit geen impulsieve beslissing, neen, ik heb hier goed over nagedacht en alle kennis verzameld die ik kon verzamelen om een weloverwogen beslissing te nemen. Ik dit artikel wil ik mijn ervaring met beleggen in vastgoed met jou delen. Ik deel mijn opgedane kennis en wellicht kan ik je inspireren, zodat jij kan kijken of een vastgoedbelegging ook voor jou is weggelegd.

Waarom beleggen in vastgoed?

In dit artikel leg ik uit wat de voor- en nadelen zijn van vastgoed. Ikzelf wilde gaan beleggen in vastgoed omdat ik geloof dat dit een waardevaste belegging is vanwege het feit dat mensen altijd moeten wonen, altijd onderdak nodig hebben. Er zullen crises komen, de beurs zal crashen, en de economie zal ook weer in zwaar weer komen, maar ondanks dit alles: onze behoefte om te wonen zal altijd blijven.

Waar draait het om bij beleggen in vastgoed?

Om precies hetzelfde als waar vele beleggingen omdraaien:

  1. Rendement
  2. Rendement
  3. Oh, en natuurlijk: rendement

De voordelen van mijn rental property zie ik als volgt: ik ontvang netto-inkomsten (huurinkomsten zijn netto), ik bouw mijn vermogen op door enerzijds mijn hypotheek af te lossen en anderzijds door verwachte waardestijging van vastgoed.

Het zogenaamde OPM aspect vind ik zeer aantrekkelijk: other people’s money. Andere mensen betalen mijn aflossing én mijn rente, waardoor ik geen kosten heb aan mijn lening. Andere mensen bouwen aan mijn vermogen. Plus: ik ontvang meer huur dan dat ik kosten heb, dus ik houd er netto geld aan over. Dit geld los ik extra af op de hypotheek, waardoor ik deze versneld af los en op korte termijn alle huuropbrengsten als nettoinkomsten, passieve inkomsten, kan gaan zien.

“Wat een gierige chick ben jij”, hoor ik je denken, “een beetje met andermans geld vermogen opbouwen”. Vind ik zelf niet. Ik neem toch een groot risico en leg een flinke smak eigen geld in, om andere mensen een fijne woning te bieden, een fijn thuis.

Afijn, laten we snel doorgaan naar de spelregels van deze soort belegging!

De spelregels

Om een tweede huis kopen, of beter gezegd: een tweede huis laten financieren, gelden er andere regels dan voor je eerste hypotheek. Een tweede hypotheek is complexer, en al helemaal als je dit gaat verhuren, want dat betekent meer risico voor de bank waardoor ze hogere eisen stellen.

Ik zal je meenemen door de meest gangbare ‘needs to know’ en waar rekening mee te houden.

Rendement

We beginnen bij het rendement stuk. Bij een rental property kijk je naar 2 zeer belangrijke elementen: wat kost het object, en wat gaat het je maandelijks aan huur opleveren?

Ik heb bewust gekozen voor een appartement omdat je hier vaak te maken hebt met een VVE, die zorgen voor een groot deel van het onderhoud. Uiteraard betaal je hier wel maandelijks een bijdrage voor, maar dit kun je doorrekenen in de huurprijs. Let wel goed op of de VVE in de zogenaamde zwarte cijfers zit, dus financieel gezond is.

Wat een appartement maandelijks aan huur opbrengt is afhankelijk van locatie, grootte, voorzieningen en afwerking.

Welke aspecten bepalen je rendement?

Prijs in aankoop.

Nogal een no-brainer! De aankoopprijs is zeer belangrijk. Vaak is het zo dat als appartement A 2 ton kost, en appartement B 3 ton, dit niet betekent dat je ook 50% meer huur kan vragen. Dit loopt niet gelijk op. In de particuliere verhuurmarkt zijn appartementen rond de 2 ton op dit moment het meest rendabel. Ik zal je verderop in dit artikel door middel van een rekensom laten zien waarom.

Huuropbrengsten.

De tweede no-brainer. De huuropbrengst moet sowieso je kosten dekken (hypotheek, VVE, onderhoud, belastingen) maar eigenlijk wil je dat de huur je extra inkomsten oplevert.

Maandelijkse kosten.

Als je een appartement koopt heb je vrijwel altijd te maken met een VVE, een vereniging van eigenaren. In de VVE zit geld dat gebruikt wordt om het appartementencomplex te onderhouden. Het is belangrijk dat de VVE in de zwarte cijfers zit en dus geen schulden heeft. Maar de maandelijkse bijdrage voor de VVE kan erg verschillen per complex. Let hier goed op! Daarnaast heb je te maken met gemeentelijke belastingen en uiteraard onderhoud van het appartement. Als er iets stuk gaat (aan het appartement, als de TV van de huurders stuk gaat hebben ze niks aan jou natuurlijk) bellen de huurder jou en ben jij verplicht het op te lossen.

Markt, locatie, stad.

Liefst wil je een appartement in Amsterdam kopen voor 2 ton en verhuren van €1500 per maand. Dat wil iedereen. Maar dat is tevens niet haalbaar op dit moment. Tenzij je akkoord gaat met een bezemkast van 1m2. Ikzelf heb een appartement gekocht in Amersfoort, omdat ik zie dat de vraag naar woningen hier steeds groter wordt, maar het aanbod niet in hetzelfde snelle tempo meegroeit. Amersfoort is in het midden van het land, het is een perfecte uitval locatie, het is een hele gezellige en groene stad dichtbij veel natuurgebieden met een variërend aanbod aan cultuur, horeca en vrijetijdsbesteding. Ik heb een appartement gekocht op 5 minuten fietsafstand van het centrum, gelegen aan de rand van een park en zowel dichtbij het centraal station als de snelweg. En dit alles zijn aspecten om te bepalen hoe gewild jouw appartement gaat zijn en hoeveel huur je kunt vragen.

Iets waar je ook absoluut rekening mee moet houden, is of je dit appartement mag verhuren in de vrije sector. Voor sommige appartementen geldt dat ze vanwege ligging, grootte, bouwjaar en voorzieningen moeten worden verhuurd in de sociale sector. Tevens heb je als verhuurder te maken met wet- en regelgeving en hebben huurders veel rechten. Lees je goed in en neem eventueel een adviseur in armen. Lees meer op de site van de Rijksoverheid rondom regelgeving. 

Een tweede financiering

Daarnaast gelden er wat regels en voorwaarden die beslist anders zijn dan voor je eerste hypotheek. Ik zal ze hieronder kort toelichten. Uiteindelijk is dit ook afhankelijk van jouw persoonlijke situatie en kijkt men naar je inkomen, of je gezamenlijke inkomen als je een partner hebt, je overige schulden, je vermogen en naar de hypotheek op je eigen woonhuis.

Een deel zelf financieren

De bank ziet een tweede hypotheek als een groter risico, daarom zal deze wel bereid zijn je geld te lenen, maar minder dan de 100% die je gewend bent om te kunnen lenen voor je eigen woonhuis. Houd rekening met dat de bank je tussen de 70%-85% wil lenen, de rest moet je zelf inbrengen. Dit betekent al gauw dat je zelf zo’n €60.000 moet inleggen.

Je eerste hypotheek

Zoals ik al zei, is een tweede financiering voor de bank risicovol. Uiteindelijk checkt de bank of je dit risico kan dragen, ook als je geen huurders hebt. En wat gebeurt er als je geen huurders hebt voor je rental property? Juist, dan moet je de vaste lasten zelf kunnen betalen. De bank kijkt dus naar enerzijds je salaris en anderzijds de hoogte van je huidige hypotheek. Heb je ruimte in je budget om maandelijks een 2ehypotheek te betalen?

Hogere rente

Hoe groter het risico voor de partij die geld uitleent, hoe meer rente ze willen zien. Ga maar na, dat zou je zelf ook willen. Waar je op je eigen woning tegenwoordig een hele lage hypotheekrente kan krijgen, is deze voor een tweede woning hoger. Reken met een rente van rond de 3,5%.

Waarde in verhuurde staat

De bank zal uiteindelijk kijken naar de waarde van de woning in verhuurde staat. Want, wéér dat risico aspect: stel jij gaat failliet, en je kan je hypotheek niet betalen, dan gaat de bank jouw onderpand (de woning) zelf willen verkopen om hun geld terug te krijgen. Maar een woning met een huurder erin, is minder waard dan een woning zonder huurder. Uiteindelijk zal een taxatierapport uitwijzen hoeveel de woning waard is in verhuurde staat.

Hypotheekrenteaftrek

Op je tweede hypotheek heb je geen recht op hypotheekrenteaftrek. Houd hier rekening mee!

Netto-inkomsten

Het voordeel is wel dat de huuropbrengst netto is, hier hoef je dus geen belasting over te betalen.

Box 3

Speaking of onze vrienden van de belastingdienst: een tweede huis wordt belast in box 3, omdat het wordt gezien als eigen vermogen. Maar: alleen over het vermogen van je tweede woning. Dus stel je WOZ waarde is 2 ton, en je hebt 60.000 aan eigen vermogen erin zitten, dan betaal je over die 60.000 euro belasting, niet over de gehele 2 ton. Check deze uitleg van de belastingdienst hierover.

Conclusie

Ik vind zelf vastgoed een erg mooie en waardevaste belegging. Uiteraard brengt het ook risico’s met zich mee, welke je moet incalculeren. Wat doe je bijvoorbeeld als je een tijdje geen huurders hebt? Kun je dit zelf overbruggen? Daarnaast vraagt een tweede woning ook om een flinke smak eigen geld, dit moet je natuurlijk wel tot je beschikking hebben. Ik hoop zelf dat ik snel flink kan aflossen op mijn tweede woning, zodat deze, samen met mijn eigen woning, als onderpand kan dienen voor een derde woning. Want mijn ultieme doel met mijn vastgoedbelegging is om over 10 jaar dusdanige netto-inkomsten te genereren zodat ik voor het geld niet meer hoef te werken. Uiteraard zal ik altijd blijven werken, ik ben te ondernemend om dat niet te doen, maar dit idee slaapt gewoon erg lekker!

En jij, beleg jij in vastgoed of lijkt je dit een aantrekkelijke belegging?

Ps: dit artikel is geschreven met de kennis van nu. De impact voor voorgestelde wetswijzigingen is niet meegenomen. We weten nog niet exact wat deze voorstellen gaan betekenen. Ik zal dit uiteraard in de gaten houden en jullie hierover op de hoogte houden via fire for women kanalen.